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專傢一二線城市房價會先於三四線城市崩盤

  一二線城市房價會先於三四線城市崩盤

  歐陽覓劍

  2013年的房價上漲可以用"瘋狂"來形容。房價如脫韁野馬般一路狂奔，國傢統計局公佈的數據顯示，2013年9月以來，一線城市新建商品住宅價格的同比漲幅都超過瞭20%。統計數字反映的是"平均"情況，中等收入者在購房時的感受更為強烈，當購買一套住宅要比幾個月前多付幾十萬，他們隻能望洋興嘆、徒呼奈何。

  俗話說，"欲使其滅亡，必先使其瘋狂"。這句話在資本市場上屢試不爽，很多投資品都是一路高漲之後突然大幅下跌。中國的房價也不可能例外，經過2013年的"瘋狂"之後，它已經出現瞭"滅亡"的跡象。房價的走勢有很大可能在2014年發生逆轉，甚至可能崩盤。

  房價走勢逆轉的跡象之一是銷售增長放緩，北京的住宅成交量更是大幅下跌。2013年，北京全市商品住宅銷售面積為1363.7萬平方米，同比下降8.1%。今年2月，北京二手住宅成交總量為5441套，環比下跌38%，同比下跌46.3%。顯然，北京過高的房價抑制瞭需求。近幾年，北京商品住宅的竣工面積持續高於銷售面積，例如，2013年，住宅竣工面積為1692萬平方米，而住宅銷售面積為1363.7萬平方米。也就是說，北京房地產市場實際已經出現瞭供過於求的情況，導致待售商品住宅面積年年增長，2012年為789.5萬平方米，約為半年的銷售量，如果繼車貸信貸雲林褒忠車貸信貸續增長，就會成為房價下跌的壓力。

  房價走勢逆轉的跡象之二是房價環比增長放緩。去年2月或3月，一線城市新建商品住宅價格環比漲幅高達3%，10月以後降到瞭1%以下，今年1月進一申請汽車貸款增貸整合負債步下降至0.5%左右。如果環比漲幅維持在0.5%左右，全年房價漲幅隻有6%左右。

  目前的房價走勢如逆水行舟，不進則退。當人們預期房價會快速上漲，剛性需求者才會急不可待地購房，為此不惜四處借錢湊齊首付；投機投資者才會追逐高價位，為此不惜借高利貸；開發商則捂盤惜售，不惜占用資金、承擔高額利息支出。當房價上漲的速度放緩，人們的預期出現分歧，剛性需求者、投機投資者就會觀望，銷量就會下降；開發商占用的資金越來越多，當資金成本高於預期盈利時，他們就會降價以增加銷量，加快資金回籠。現在很多開發商的資金成本超過10%。如果今年房價的預期漲幅隻有6%左右，他們將不得不降價促銷。杭州已經有樓盤這樣做瞭。

  所以，房價一旦漲幅下降，就會很快轉變為下跌。2008年，房價走勢本來已經進入瞭這樣的節奏，但4萬億的經濟刺激計劃挽救瞭它。今年，將會再現開發商競相降價的局面，如果沒有救市措施，那就會一發而不可收拾，完全可能像溫州房價那樣"跌跌不休"。

  現在，關於房價是上漲還是下跌的爭論更趨激烈。有一些人是中間派，他們認為，房價走勢會出現分歧，一二線城市會繼續上漲，而三四線城市會下跌。他們是從住宅供給和需求的角度分析問題：三四線城市供過於求的狀況更嚴重，所以下跌的壓力更大。但是，目前房價的走勢其實是由預期收益和資金成本決定的。維持一二線城市房價所需要的資金量遠遠大於三四線城市，因此，首先被資金成本壓垮的，將是一二線城市的樓市。三四線城市的房價走勢是以一二線城市為指向，在一二線城市房價下跌之後，人們對三四線城市房價的預期將發生改變，導致三四線城市樓市崩盤。

  3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/08032642088.shtml
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